一、引言
2021年8月31日，住建部下發(fā)了《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知》【建科（2021）63號(hào)文】，63號(hào)文對(duì)于城市更新給出了明確的紅線標(biāo)準(zhǔn)，為今后城市更新工作推進(jìn)提供了重要指引，此文一出，行業(yè)內(nèi)皆稱：“城市更新進(jìn)入下半場(chǎng)。” 這話不完全對(duì)，在新的模式下，城市更新的資金回籠周期更長(zhǎng)，同時(shí)公益性質(zhì)的更新項(xiàng)目增加，國(guó)有企業(yè)在城市更新中將更多的體現(xiàn)國(guó)企擔(dān)當(dāng)。如何在“兩個(gè)低于”（工資總額增長(zhǎng)速度應(yīng)低于經(jīng)濟(jì)效益增長(zhǎng)速度，平均工資增長(zhǎng)速度應(yīng)低于勞動(dòng)生產(chǎn)率增長(zhǎng)速度）前提下，對(duì)員工創(chuàng)造價(jià)值增值部分進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，提高員工積極性，從而提高城市更新項(xiàng)目效益。由于國(guó)企城市更新模式、項(xiàng)目類型、薪酬結(jié)構(gòu)、國(guó)企特有審計(jì)體系諸多方面原因，國(guó)企城市更新激勵(lì)方案設(shè)計(jì)格外復(fù)雜。
二、企業(yè)背景介紹及核心需求
客戶成立于2012年10月31日，是市屬國(guó)有企業(yè)。成立以來形成了城市綜合運(yùn)營(yíng)、人才安居、環(huán)保產(chǎn)業(yè)、公共服務(wù)等主營(yíng)業(yè)務(wù)格局。其中的城市綜合運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，主要聚焦于城市更新、TID開發(fā)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)、建筑施工等業(yè)務(wù)領(lǐng)域。2018年開始涉足城市更新業(yè)務(wù)，已經(jīng)成功轉(zhuǎn)化正在銷售項(xiàng)目2個(gè)，進(jìn)入前期服務(wù)階段項(xiàng)目4個(gè)。為推動(dòng)城市更新板塊業(yè)務(wù)的發(fā)展，2020年制定了下屬公司的城市更新業(yè)務(wù)制訂了薪酬和專項(xiàng)激勵(lì)機(jī)制，但受城市更新業(yè)務(wù)周期長(zhǎng)，以及國(guó)資委對(duì)市屬企業(yè)工資總額的控制等因素的影響，目前執(zhí)行的城市更新業(yè)務(wù)的專項(xiàng)激勵(lì)總額標(biāo)準(zhǔn)較低，與外部同類型國(guó)企及市場(chǎng)化企業(yè)差距較大，對(duì)員工而言激勵(lì)力度不夠。激勵(lì)模式相對(duì)單一，缺乏城市更新核心業(yè)務(wù)中拓展、拆遷和報(bào)建專業(yè)細(xì)分激勵(lì)，激勵(lì)分配不夠科學(xué)。
三、城市更新企業(yè)激勵(lì)原則
（一）利潤(rùn)導(dǎo)向。按項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)提取城市更新激勵(lì)獎(jiǎng)金總額。
（二）價(jià)值導(dǎo)向。在城市更新階段完成后，應(yīng)對(duì)此階段獲取土地成本跟市場(chǎng)土地成本做比較，按照土地價(jià)差法對(duì)城市更新團(tuán)隊(duì)提取城市更新預(yù)結(jié)算獎(jiǎng)金。
（三）過程激勵(lì)。結(jié)合城市更新業(yè)務(wù)周期長(zhǎng)特點(diǎn)，以及目前東實(shí)集團(tuán)城市更新業(yè)務(wù)下屬城更公司薪酬水平情況，在城市更新階段設(shè)置節(jié)點(diǎn)激勵(lì)，綜合項(xiàng)目計(jì)劃節(jié)點(diǎn)和難度系數(shù)，對(duì)員工及時(shí)進(jìn)行激勵(lì)。
（四）兼顧平衡。同一下屬城更公司（或項(xiàng)目公司）的工改工項(xiàng)目與工改商居項(xiàng)目應(yīng)綁定合并計(jì)算凈利潤(rùn)；激勵(lì)分配優(yōu)先考慮項(xiàng)目一線操盤人員，同時(shí)也兼顧下屬城更公司相關(guān)支持人員。
（五）工資總額掛鉤。城市更新激勵(lì)應(yīng)納入項(xiàng)目工資總額預(yù)算，并作為項(xiàng)目管理費(fèi)的一部分。
四、如何提取激勵(lì)獎(jiǎng)金總額？
激勵(lì)總額設(shè)計(jì)不僅要考慮市場(chǎng)城市更新激勵(lì)水平還要考慮員工整體收入水平。
1、隨著城市更新的業(yè)務(wù)發(fā)展，薪酬水平明顯提升，根據(jù)薪酬調(diào)查數(shù)據(jù)，人均薪酬已升至38萬/人年，人均用工成本已升至53萬/人年。
2、據(jù)2021年太和市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)，城市更新行業(yè)獎(jiǎng)金激勵(lì)水平，每平米權(quán)益計(jì)容面積，行業(yè)50分位約60元/平。
目前主流城市更新業(yè)務(wù)激勵(lì)核算獎(jiǎng)金方式分兩類方法：貨值法和面積法。
1、貨值法激勵(lì)獎(jiǎng)金總額直接基于項(xiàng)目的預(yù)期貨值，按貨值提取一定比例作為總激勵(lì)獎(jiǎng)金，轉(zhuǎn)化多少貨值就拿多少獎(jiǎng)金，這種方法以貨值作為激勵(lì)的導(dǎo)向，簡(jiǎn)單直接。某城市更新集團(tuán)就是采用貨值法：以貨值×0.05%提取獎(jiǎng)金總額。
2、面積法是激勵(lì)獎(jiǎng)金總額基于面積，按拆遷面積、融資面積或權(quán)益計(jì)容面積來提取一定比例作為激勵(lì)總獎(jiǎng)金。拆遷面積指拆除總建筑面積，以拆遷面積為基準(zhǔn)的好處是可以體現(xiàn)拆遷的工作量；融資面積是地塊建筑面積減去村民回遷后的部分面積；權(quán)益計(jì)容面積是融資面積減去公攤和配套設(shè)施等不計(jì)容面積，剩下是可租售面積。融資面積和權(quán)益計(jì)容面積可以體現(xiàn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的價(jià)值。
3、由于國(guó)企城市更新項(xiàng)目特點(diǎn)以及國(guó)資委考核要求，只有用利潤(rùn)法來提取激勵(lì)總獎(jiǎng)金，激勵(lì)方案才能落地實(shí)施。國(guó)企做城市更新項(xiàng)目特點(diǎn)：是以工改工，推動(dòng)產(chǎn)城融合改造。工改工項(xiàng)目是微利甚至是虧損項(xiàng)目，只有在產(chǎn)城融合中整體平衡才會(huì)有利潤(rùn)，所以國(guó)企的城市更新項(xiàng)目不能單純看貨值或面積。國(guó)資委對(duì)國(guó)企凈利潤(rùn)指標(biāo)進(jìn)行考核，所以國(guó)企對(duì)城市更新項(xiàng)目管控不僅僅注重項(xiàng)目可售面積、貨值等單一目標(biāo)，還需要考慮項(xiàng)目成本和凈利潤(rùn)。國(guó)企獎(jiǎng)金激勵(lì)一條簡(jiǎn)單的邏輯：“企業(yè)有利潤(rùn)了或者有超額利潤(rùn)了才能給員工發(fā)獎(jiǎng)金，否則就是國(guó)有資產(chǎn)流失?！?/p>
所以國(guó)企的城市更新激勵(lì)獎(jiǎng)金總額設(shè)計(jì)只能是按照項(xiàng)目利潤(rùn)來提取一定比例。但是按利潤(rùn)提取獎(jiǎng)金的弊端是城市更新周期長(zhǎng)，等到項(xiàng)目完成銷售和竣工清算，甚至需要七、八年的時(shí)間，即使國(guó)企也有很多員工覺得這個(gè)“餅”無法消化。這個(gè)問題可以通過設(shè)置城市更新節(jié)點(diǎn)獎(jiǎng)、城市更新預(yù)結(jié)算獎(jiǎng)和結(jié)算獎(jiǎng)來實(shí)現(xiàn)，節(jié)點(diǎn)獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)過程，鼓勵(lì)重要節(jié)點(diǎn)完成，是短期激勵(lì)；城市更新預(yù)結(jié)算獎(jiǎng)在城市更新階段完成激勵(lì)，屬于中期激勵(lì)，結(jié)算獎(jiǎng)在項(xiàng)目二級(jí)開發(fā)完成利潤(rùn)目標(biāo)后，屬于長(zhǎng)期激勵(lì)。從而構(gòu)成了短-中-長(zhǎng)期相結(jié)合的城市更新激勵(lì)機(jī)制。
五、如何設(shè)置節(jié)點(diǎn)獎(jiǎng)？
節(jié)點(diǎn)獎(jiǎng)的設(shè)置一定要跟公司計(jì)劃運(yùn)營(yíng)體系結(jié)合起來，不同城市、不同公司管控節(jié)點(diǎn)不一樣，但是根據(jù)城市更新特點(diǎn)基本上可以分為拓展、動(dòng)遷、開發(fā)報(bào)建三類節(jié)點(diǎn)。
根據(jù)不同節(jié)點(diǎn)重要性，分配不同獎(jiǎng)金分配權(quán)重?；诓疬w補(bǔ)償談判是整個(gè)城市更新最重要、最困難、歷時(shí)最長(zhǎng)的工作，一般動(dòng)遷類節(jié)點(diǎn)的權(quán)重不少于50%，并且拆遷補(bǔ)償節(jié)點(diǎn)由于工作跨度比較長(zhǎng)，而且前期、中期和后期工作難度不一樣，也會(huì)劃分不同的節(jié)點(diǎn)。
為體現(xiàn)不同項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值和項(xiàng)目動(dòng)遷難度差異，拓展類、報(bào)建類獎(jiǎng)金與項(xiàng)目?jī)r(jià)值系數(shù)關(guān)聯(lián)，動(dòng)遷類獎(jiǎng)金與項(xiàng)目權(quán)屬系數(shù)關(guān)聯(lián)。
由于城市更新項(xiàng)目不確定性，大部分城市更新企業(yè)激勵(lì)沒有設(shè)置處罰機(jī)制，但該國(guó)企需要體現(xiàn)“激勵(lì)和約束并重”，所以在獎(jiǎng)罰設(shè)置方面體現(xiàn)“有獎(jiǎng)有罰，大獎(jiǎng)小罰”。
六、預(yù)結(jié)算獎(jiǎng)和結(jié)算獎(jiǎng)
城市更新階段結(jié)束后，通過市場(chǎng)地價(jià)比較法可計(jì)提城市更新預(yù)結(jié)算獎(jiǎng)，其中市場(chǎng)樓面地價(jià)選取原則：以項(xiàng)目取得國(guó)土證1年以內(nèi)同鎮(zhèn)街或者同片區(qū)3塊同等類型項(xiàng)目的土拍地價(jià)平均值作為市場(chǎng)地價(jià)。項(xiàng)目開發(fā)完成后并對(duì)項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)進(jìn)行結(jié)算后可計(jì)提項(xiàng)目利潤(rùn)結(jié)算獎(jiǎng)，應(yīng)扣除節(jié)點(diǎn)激勵(lì)獎(jiǎng)和城市更新預(yù)結(jié)算獎(jiǎng)。
七、項(xiàng)目實(shí)施落地與執(zhí)行
為了確保后續(xù)落地實(shí)施，顧問團(tuán)隊(duì)還結(jié)合該企業(yè)現(xiàn)有城市更新項(xiàng)目情況進(jìn)行了多輪模擬測(cè)算，包括對(duì)節(jié)點(diǎn)獎(jiǎng)、城市更新預(yù)結(jié)算獎(jiǎng)和結(jié)算獎(jiǎng)以及分配到部門和個(gè)人，為了避免國(guó)企超額發(fā)放的風(fēng)險(xiǎn)，還設(shè)計(jì)了獎(jiǎng)金激勵(lì)封頂機(jī)制和項(xiàng)目獎(jiǎng)金池機(jī)制，確保以后國(guó)資委審計(jì)的合規(guī)。執(zhí)行城市更新激勵(lì)后，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)（項(xiàng)目總經(jīng)理、經(jīng)理、專員）的激勵(lì)水平可以趕上珠三角對(duì)標(biāo)國(guó)企水平；公司領(lǐng)導(dǎo)班子的激勵(lì)水平還有差距，但是隨著開發(fā)項(xiàng)目增加，激勵(lì)水平逐漸縮小差距。
作為一個(gè)管理咨詢師，最高興的是自己設(shè)計(jì)的方案能落地并產(chǎn)生價(jià)值，但是經(jīng)過咨詢團(tuán)隊(duì)反復(fù)研討，千辛萬苦設(shè)計(jì)出來的方案，落實(shí)過程中由于非常小的阻礙，便輕言放棄。否定一個(gè)方案非常容易，真正堅(jiān)持執(zhí)行下來的不易，一個(gè)管理咨詢項(xiàng)目的成功不光需要咨詢團(tuán)隊(duì)努力更需要決策者的胸懷、管理者的執(zhí)行度和參與者的敬畏之心。
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